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解決が難しい敷金と原状回復の問題
まだまだつたない私のブログの中でも検索で一番読まれているのが、実体験である敷金と原状回復の問題だ。
解決方法や法的な解釈など検索すれば答えは出るが、それでも私のつたないブログを見る人が多いのは、この問題の難しさとそれに不満を持っている人の多さのあらわれであろう。
せっかくなので、私の実体験も踏まえ、一般的な原因と対策を考えてみよう。
ちなみに私の場合は無事に全額敷金を取り返すことができた。
それはコチラのブログでどうぞ。
なぜ敷金と原状回復の問題が起きるのか
そもそも一戸建てやアパートなどを借りるときに「契約書」を交わしているはずである。そこには敷金や原状回復についても定めがあるのが普通だ。
だが、それでも問題は起きてしまう。その原因を明らかにしたうえで、対策を考える見ることにする。
原因１：国交省の「ガイドライン」を知らない
ガイドラインというのは、国土交通省が定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」のことだ。名称が長いので本ブログでは以下「ガイドライン」とのみ表記する。
ガイドラインとは？
そもそも、原状回復の問題については法律に明確な決まりがない（罰則規定などもない）。にもかかわらず、民事上においてトラブルが非常に多い事態を国交省も重く受け止め、裁判事例などを考慮の上、定められたものだ。つまりは法律の次に信頼できるルールなのだ。
詳しくは下記の国交省のHPをご覧いただきたい。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
ガイドライン本文はコチラ （２MBあるので注意。PCでの閲覧推奨）
ガイドラインの問題点
上のリンクを見てもらえればわかる通り、とても難しい。読みづらいし、意味も分かりずらい。これがあまり知られていない理由だろう。知られていないということは、守られていないのだ。
そして、既にふれたとおり、法律ではないため、強制力がない。ガイドラインに違反したからと言って、それだけで罪に問われるわけではないし、このガイドラインによらず、借主・貸主の双方が合意しても何の問題もない。よって、このガイドラインを知らなければ、貸主有利な原状回復の条件となってしまっても、反論できないだろう。
ガイドラインの内容
内容は複雑多岐にわたるので、ここでは割愛するが、消費者保護が目的となっているので、きっと力になってくれるだろう。
大雑把に言うならば、故意・過失でない限り、通常の損耗・経年劣化であれば借主が負担する必要が無いということが書かれている。
原因２：大家（貸主）の都合
大家さんにとっては、上記のガイドラインは必ずしも有利なものとならない。ガイドライン通りに解釈すると、今まで大家さんが賃貸住宅経営において当然普通に請求してきた原状回復費用が請求できなくなる恐れがある。
よってガイドラインの内容を知っていても、借主には黙っている可能性があるし、そもそも、大家さんがガイドラインを知らない場合もある。
それに、昨今の空き家状況から、どこの大家さんもアパートなど賃貸住宅経営は決して楽ではないはずだ。となれば、取れるものは取っておきたいとも思うのも当然だろう。
言い訳になるが、大家さんも苦しいのだ。
原因３：借主側の問題
借主側もガイドラインを知らない場合もあるだろう。
それに実際に退去するまで、原状回復義務が発生するのか、いくなかかるかなど、想像にも及ばないはずだ。
忙しく退去・引っ越しの準備をして、引っ越し先で新たな生活が待っている借主にとって、原状回復の問題はどうしても優先順位が落ちてしまう。
また、退去して県外などの遠方に引っ越す場合などは、争うことも困難になる。
だからトラブルを避けて、泣き寝入りしてしまう人もいるだろう。しかし、この行為は貸主の間違った態度を正当化してしまう可能性があり、あとあと別の人が同じ被害をこうむることになる。
忙しくて大変なのはわかるが、おかしいと気がついた人が問題提起し解決に動かなければ、この問題は未来永劫なくなることはない。
原因４：金額が少額のため訴訟などになりにくい
物件の規模にもよるが、通常のアパートなどでは、敷金が数万円、多くても10万円台程度だろう。
原状回復についても、やはり規模や程度によるが、余程の過失がない限り100万円を越すようなことには、ならないだろう。
私の場合は、10年住んでだ３DKアパートで20数万円の原状回復費用の請求がきて、敷金8万円が戻ってきませんでした。
しかし、弁護士に頼む訴訟ごととなると、弁護士の着手金だけで、敷金・原状回復費用を越えてしまう場合もあるだろう。
訴訟にはお金と時間と手間がかかりすぎるのだ。
これは、大家さんの立場でも同じことが言えます。よほどの金額でない限り、原状回復費用請求で訴訟は起こしてこないでしょう。
補足：市町村のサービスで弁護士の無料相談などもあるが、弁護士の収入につながりにくいためか、あまり解決に前向きでない弁護士さんが多いと思われます。実際私もそうでした。無料で専門的な相談がしたいのであれば、都道府県に設置されている「消費生活センター」がベストです。
原状回復の問題を起こさないために
では、原状回復や敷金返還の問題でもめないために出来ることは何だろうか。まず、事前にできることからみていこう。
対策１：ガイドライン読んでおく
面倒だが、読んでおいた方が良い。賃貸物件を借りたときに、契約書と合わせて読んでおいた方が良いが、遅くとも退去する前には読んでおきたいところだ。
最低限の知識がないと反論することもできない。
また、これを読んでおくことで、借りた建物を大事に使おうと思う気持ちも芽生えるものである。
ガイドラインは消費者保護が目的だが、借主に全く責任がないとまでは言い切っていない。
例えば、障子や襖紙は消耗品扱いなので、破れてしまったものを、通常の損耗・経年劣化と言い逃れることはできない。
ガイドラインは１７０ページもある膨大なものだが、入退去時のチェック表や、負担の考え方の例を表にしたものもあるので、それだけでも、読んでおくと良い。
国交省へのリンク
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
ガイドライン本文はコチラ （２MBあるので注意。PCでの閲覧推奨）
対策２：写真を撮っておく
入居したときに写真を撮っておくのも有効ではある。比べれば一目瞭然で、最初からキズ・汚れがあったのか、後からできたものなのかわかる。
ただし、これは本当は大家さんの仕事である。借主にキズや汚れなどの責任ががあることを証明しなければならないのは、貸主である大家さんの仕事である。
しかし、ここまでやっている大家さんも少数派だと思うので、契約時によく確認し、写真を撮っておくことを提案するのも良いと思う。できなったとしても、自分で写真を残しておくことは有効である。
このことは、ガイドラインにも記載されている。
もしも、もめ事になってしまったら
基本的には自分で解決するしかない
まずは、都道府県に設置されている「消費生活センター」へ相談するのが良いだろう。ガイドラインも熟知しているので、どうしても難しくて読めない人でも、安心していい。納得いくまで解説してもらおう。
相談には電話にて事前予約した方が確実だ。
しかし、消費生活センターも知識は教えてくれるが、具体的には何もしてくれないので（実際には法律がないため、動けないという方が正確）、以下の対策を自分でやらなければならない。
なお、問題解決のため、最近よく聞く「法テラス」を利用しようと思う方もいるかもしれませんが、法テラス自体は相談は受けつけていないので注意が必要です。無料で相談できる場所を教えてくれるだけです。この件に関しては、無料で相談できる場所なら消費生活センターで十分です。
さて問題は、まずは、話し合いで解決をはかるのが良いだろうが、おそらくそれで解決する例は少ないだろう。
対策３：内容証明郵便を使う
話し合いが不可能、平行線などの場合は「内容証明郵便」で自身の正当性を主張しましょう。そして、敷金についても返還されていないのならば、請求しましょう。
メリット
内容証明郵便の良いところは、公的に内容を証明してくれるので、貸主側に心理的プレッシャーを与えられる点です。
こちらの主張がガイドライン等に照らし合わせても、正しいのであれば、貸主は応じる可能性が高いです。あわよくば、多くお金を取ろうと考えている貸主には効果が高いと言えます。これ以上のもめ事を避けるために妥協するはずです。
貸主側に仲介の不動産業者がいる場合でも、むしろ効果があります。余程の無知な業者ではない限り、ガイドラインは知っているし、争うだけ無駄だと分かっているからです。
デメリット
内容証明郵便には強制力はありません。貸主にとって、内容証明郵便を受け取るか、また応じるか否かは自由です。よほどの頑固な貸主さんの場合か、借主にも一定の非がある場合は応じない可能性があります。
また、内容証明郵便は送るだけでも、文章の長さによりますが、1,000円～4,000円程度かかります。
当然、文章を作成するのにも骨が折れます。
内容証明郵便を作成するには
文章を作成するのが苦手という方は多いと思いますが、今はネット上にたくさんの文例が存在します。それらを自分のケースに当てはめて編集しなおせば大丈夫です。
よかったら、私の作成した文章も参考にしてください↓
また、どうしても文章が作れない方は、行政書士や司法書士に頼むという方法もあります。ただし、依頼すると数万円かかる場合もありますので注意が必要です。
貸主、大家さんが内容証明郵便を送ってきたら
よほど借主に非がなければ、送られてこないと思われますが、内容に食い違い・異論がある場合はこちらも内容証明郵便で対抗する必要あるでしょう。
対策４：少額訴訟手続き
先ほど、訴訟は弁護士費用など、お金も手間も時間もかかりすぎると書きましたが、この少額訴訟手続きなら、お金や時間は通常の訴訟と比べてあまりかかりません。
もちろん、弁護士も不要です。
この制度は60万円以下の金銭の支払いを求めるときに利用ができます。しかし、訴状や証拠は自分で作成・提出しなければならないため手間がかかります。
この制度は私も使ったことがないので、詳しくは裁判所のHP等をご覧ください。
裁判所：少額訴訟のページ
http://www.courts.go.jp/saiban/syurui_minzi/minzi_04_02_02/index.html
ネット検索では、実際に少額訴訟を利用した体験談などもあったので興味のある方は検索してみると良いと思います。
私の場合は結果的にこの制度は使わずに、内容証明郵便で解決できましたが、もし、解決しなかった場合は少額訴訟手続きを利用するつもりでした。
おわりに
私の経験から、借主の方には絶対に泣き寝入りしてほしくないです。
貸主も大変なのはわかります。しかし、商売なのですから甘くはありません。ガイドラインを守ったうえで、利益を上げるべく努力すべきでしょう。
不当な原状回復の費用請求で、修繕費を補てんしようとするする姿勢は許されません。
敷金についても同様です。本来借主に返すべきものなのです。原状回復費用と相殺することは許されません。
過去にはこういったことは、常識であったかもしれませんが、今は違います。
借主の方にはどうかあきらめずにいてほしいと思います。
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